27 décembre 2016

PrĂȘt immobilier

Le crĂ©dit immobilier, ou prĂȘt immobilier, est un emprunt destinĂ© Ă  financer tout ou partie de l'acquisition d'un bien immobilier, de l'opĂ©ration de construction, ou des travaux sur un tel bien.

Histoire

Faute de systÚme bancaire suffisant, le crédit immobilier n'a vraiment pris son essor qu'au XIXe siÚcle lors des opérations de promotion qui ont nourri la bulle immobiliÚre des années 1860 et le krach qui a suivi.

Cadre juridique

Le crédit immobilier est encadré par la loi. L'encadrement du contrat et des pratiques publicitaires en France est apparu en 1978 (loi du 10 janvier 1978). Le droit du crédit immobilier aux particuliers provient de la directive 2014/17/UE, du 4 février 2014, entrée en droit français depuis le 21 mars 2016.

Tous les crédits immobiliers souscrits avant le 1er octobre 2016 sont soumis au droit antérieur. Les crédits immobiliers passés aprÚs cette date du 1er octobre 2016 sont régis par les nouvelles rÚgles.

Les nouveaux crĂ©dits immobiliers entrent dans un processus juridique spĂ©cifique, visant Ă  protĂ©ger les emprunteurs-consommateurs (articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation). Les renĂ©gociations de crĂ©dits antĂ©rieurs entrent Ă©galement dans ce nouveau cadre ; lorsque celles-ci sont consenties par le prĂȘteur initial, elles ne font pas l'objet d'un nouveau contrat, mais d'un avenant.

Avant le 21 mars 2016

Le Code de la consommation pose les principes de distribution du crédit immobilier, sous l'angle de la protection des consommateurs-emprunteurs, par ses articles L. 312-1 et suivants (Livre III, Titre 1er, Chapitre II).

Les comparaisons entre diffĂ©rents crĂ©dits immobiliers sont possibles grĂące Ă  l'utilisation d'un indicateur conventionnel, le taux effectif. Avant 2016, le taux effectif retenu pour les crĂ©dits immobiliers aux particuliers Ă©tait le TEG, ou taux effectif global. La dĂ©termination du TEG a produit un abondant contentieux entre les banques et les emprunteurs. Par exemple, le TEG est un taux actuariel proportionnel. La Cour de cassation l'a d'ailleurs rappelĂ©, dans un arrĂȘt du 27 novembre 2013.

Le taux effectif global (TEG) est le coĂ»t total d'un prĂȘt consenti Ă  l'emprunteur exprimĂ© en pourcentage annuel du montant de ce prĂȘt. Le TEG est calculĂ© Ă  partir du coĂ»t total du prĂȘt : intĂ©rĂȘts frais de dossier coĂ»t des assurances, frais de courtage Ă©ventuels, frais liĂ©s Ă  la garantie. Rentrent dans le TEG tous les frais qui sont obligatoires Ă  l'octroi du crĂ©dit. Une assurance de prĂȘt qui ne serait pas considĂ©rĂ©e comme obligatoire par le prĂȘteur et dĂ©clarĂ©e comme telle dans l'offre ne serait pas retenue dans le TEG. C'est l'indicateur du coĂ»t global d'un prĂȘt.

Les crédits immobiliers en devises sont, par principe, soumis à une forte obligation d'information à compter du 1er octobre 2014.

Depuis le 21 mars 2016

Le 4 février 2014, le Parlement européen a voté la directive régissant le nouveau cadre juridique des crédits immobiliers (dite "mortgage credit directive", MCD, ou initialement CARRP pour credit agreement relative to residential property"). Cette Directive 2014/17/UE sur "les contrats de crédit aux consommateurs, relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel"1 est applicable dans l'ensemble de l'Union européenne à compter du 21 mars 2016.

En France, la directive est transposée par l'ordonnance 2016-351 du 25 mars 20162, pour la partie législative du nouveau cadre.

La partie réglementaire découle du Décret.

Le crédit immobilier aux particuliers se trouve régi, dans le code de la consommation aux articles L. 313-1, et suivants, L. 314-1 et suivants.

Le code monétaire et financier se voit également modifié, pour les intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (courtiers et mandataires en crédits).

La protection des intĂ©rĂȘts des emprunteurs, par les professionnels bancaires eux-mĂȘmes, s'affiche comme la prioritĂ© du nouveau rĂ©gime juridique.

Tous les professionnels, distributeurs-prĂȘteurs (agences des Ă©tablissement de crĂ©dit) ou intermĂ©diaires, sont soumis aux mĂȘmes obligations de compĂ©tence professionnelle au 21 mars 2019, pour les vendeurs des banques françaises) et l'encadrement des rĂ©munĂ©rations des vendeurs de crĂ©dits immobiliers.

Les obligations précontractuelles sont au nombre de quatre :

  • prĂ©sentation (du professionnel),
  • information, sur le crĂ©dit, au moyen de la Fiche d'Information StandardisĂ©e EuropĂ©enne, la FISE (1er janvier 2017, en France)3,
  • explication, ou mise en garde, fondĂ©e sur la solvabilitĂ© de l'emprunteur, ainsi que sur l'Ă©valuation du bien immobilier,
  • conseil, si le professionnel opte pour sa dĂ©livrance.

La Fiche "FISE" (Fiche d'Information Standardisée Européenne) présente les informations essentielles du crédit immobilier. Elle permet au futur emprunteur de déterminer l'adaptation du crédit envisagé, à ses besoins et à ses objectifs.

Le Taux Annuel Effectif Global, TAEG, remplace désormais le TEG comme indicateur légal du taux effectif du crédit (au 1er octobre 2016, pour la France).

Les nouvelles dispositions du code de la consommation entrent successivement en application, au 1er juillet 20164,5, au 1er octobre 2016, puis au 1er janvier 2017.

La réglementation du regroupement de crédits se durcit6.

Les iobsp, intermédiaires en crédits immobiliers7, bénéficient d'un dispositif de libre exercice dans l'Union européenne8.

Types de biens concernés

Principes

Le crĂ©dit immobilier concerne le plus souvent un logement (prĂȘt habitat), utilisĂ© par le propriĂ©taire soit pour sa rĂ©sidence principale ou secondaire, soit pour le louer Ă  un tiers. Dans le cas d'un investissement locatif, il est possible de dĂ©duire les intĂ©rĂȘts d'emprunt [archive] des revenus fonciers [archive].

Il peut concerner aussi un immeuble de rapport dans sa totalité, ou encore de l'immobilier d'entreprise.

Les SCPI (société civile de placement immobilier) peuvent aussi y prétendre.

En droit français

Entrent dans la catégorie juridique des contrats de crédit immobilier les contrats destinés à financer :

  • les immeubles Ă  usage d'habitation ou Ă  usage professionnel et d'habitation (acquisition, travaux de rĂ©paration, d'amĂ©lioration ou d'entretien de l'immeuble, achat de parts ou actions de sociĂ©tĂ©s, dĂ©penses de construction d'un nouvel immeuble, par exemples),
  • l'achat de terrains destinĂ©s Ă  la construction d'immeubles,
  • les contrats de crĂ©dit garantis par une hypothĂšque, par une autre sĂ»retĂ© comparable sur les biens immobiliers (selon l'article L. 313-1 du code de la consommation, dans sa version du 25 mars 2016).

Les opérations de crédit immobilier avec des emprunteurs professionnels ou entreprises ne relÚvent pas, en France, du régime juridique du crédit immobilier.

Caractéristiques habituelles

Un crédit immobilier présente le plus souvent les caractéristiques suivantes :

Types de prĂȘt immobilier

D'un point de vue technique, il existe plusieurs types de prĂȘts :

  • prĂȘt amortissable : remboursable rĂ©guliĂšrement par Ă©chĂ©ances, souvent mensuelles.
  • prĂȘt in fine : remboursable en une seule fois, en fin de crĂ©dit.
  • prĂȘt Ă  taux fixe : taux dĂ©biteur connu dĂšs le dĂ©but du contrat et ne variant pas.
  • prĂȘt Ă  taux variable : le montant des intĂ©rĂȘts peut varier en temps rĂ©el en fonction de l'Ă©volution directe d'un taux de rĂ©fĂ©rence, auquel s'ajoute une marge fixe du prĂȘteur.
  • prĂȘt Ă  taux rĂ©visable : le montant des intĂ©rĂȘts peut varier en fonction d'un indice financier, tel que l'euribor, par exemple, Ă  une date de rĂ©vision fixĂ©e Ă  l'avance.
  • prĂȘt Ă  taux "capĂ©" : l'Ă©volution du taux variable ou rĂ©visable est limitĂ©e Ă  l'intĂ©rieur de valeurs connues Ă  l'avance, soit pour une durĂ©e fixĂ©e, soit pour toute la durĂ©e du crĂ©dit.
  • prĂȘt progressif ou dĂ©gressif : prĂ©voyant des Ă©chĂ©ances variant Ă  la hausse ou Ă  la baisse.
  • prĂȘt Ă  paliers.
  • prĂȘt modulable.

SociĂ©tĂ© de courtage en prĂȘt immobilier

Article dĂ©taillé : Courtage en prĂȘt immobilier.

Plusieurs sociĂ©tĂ©s sont spĂ©cialisĂ©es dans l'intermĂ©diation bancaire, notamment le courtage en prĂȘt immobilier.

Depuis le 1er janvier 2013, celles-ci sont soumises à une réglementation particuliÚre, étendue à leurs pratiques commerciales 9.

Les courtiers intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement ("IOBSP") sont soumis à une obligation de conseil en crédits10, qui les distingue des autres professionnels bancaires.

La réglementation des intermédiaires bancaires, courtiers ou mandataire, englobe la plupart des pays de l'Union européenne, afin de déployer une politique commune du marché intérieur du crédit immobilier11.

PrĂȘt complĂ©mentaire

En France, des prĂȘts complĂ©mentaires peuvent ĂȘtre octroyĂ©s Ă  l'emprunteur. Leurs conditions d'octroi dĂ©pendent du profil de l'emprunteur, mais souvent de caractĂ©ristiques liĂ©es au bien immobilier.

Ces prĂȘts complĂštent donc un prĂȘt immobilier principal ; ils sont incorporĂ©s Ă  l'Ă©tude globale de solvabilitĂ© et du projet de financement :

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Source : Wikipédia en 2017